PRINCIPAIS IRREGULARIDADES COMETIDAS PELOS VENDEDORES
1. Veiculação de anúncios e publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o 3º do artigo 32, da lei 4.591/64. Ao invés do número de registro da incorporação, são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais como nº de registro do terreno, nº de registro da Convenção do Condomínio ou o nº do protocolo do registro.
2. Venda de imóveis antes do Registro da Incorporação no Cartório de registros de Imóveis, em desacordo com o artigo 32 da lei 4.591/64.
3. Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra e Venda.
4. Alterações nos processos da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia e expressa concordância dos interessados.
5. Atraso na integra do imóvel.
6. Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado, configurando propaganda enganosa.
7. Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor.
8. Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com intenção de desvincula-lo da lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço Fechado, área útil, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela lei e/ou regidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido ou alcance.
DIREITOS DO CONSUMIDOR PREVISTOS NA LEI 4.591/64 E 8078/90
1. Ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas vagas para o atraso.
2. Constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador, para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra.
3. Ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.
4. Ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão da obra no prazo ajustado.
5. Impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns, nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais só poderão ser efetuadas com aprovação unânime dos interessados.
CUIDADOS QUE O CONSUMIDOR DEVE TER NA COMPRA DE IMÓVEIS
1. Exigir do vendedor, COMO É DIREITO DO COMPRADOR, a minuta do contrato de compra e venda para prévio exame, bem como o NÚMERO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. Pedir no Cartório de Registro de Imóveis a cópia da Certidão de Registro da Incorporação e da licença ( Alvará ) de construção do imóvel. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA SE:
a) existir hipoteca sobre a incorporação; b) a Incorporação não estiver registrada no Cartório de Registros de Imóveis; c) a Licença ( Alvará ) não estiver regular. Verifique na Prefeitura.
2. Verificar a idoneidade da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registros de Protestos e no PROCON. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA: a) existir processos na Justiça contra o vendedor; b) existir protestos de títulos nos Cartórios; c) existir registros de lesões ou danos a consumidores, no PROCON.
3. Ler e reler cuidadosamente o Contrato de Compra e Venda, se possível com a orientação de um advogado. ANTES DE ASSINAR qualquer documento ou FAZER QUALQUER PAGAMENTO. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA: a) não constar no contrato o NÚMERO DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO no Cartório de Registros de Imóveis; b) não constar no Contrato os DIREITOS DO CONSUMIDOR/COMPRADOR, previstos na lei 4.591/64 e 8.078/90, especialmente seu artigo 46; c) as informações do Contrato DIVERGEM das da certidão de Registro de Incorporação e Alvará; d) não constar do contrato o REGIME DE CONSTRUÇÃO: Obra por Empreitada Reajustável ou a Preço Fixo e Obra por Administração ou a Preço de Custo.
4. Visite outros imóveis que estejam sendo construídos ou que tenham sido entregues pelo vendedor.Informe-se com outros compradores. NÃO SE DEVE FAZER A COMPRA SE: a) existir problemas de construção, de qualidade e acabamento na edificação; b) as reclamações de defeito na construção e acabamento não foram sanadas pelo incorporador; c) forem detectados impedimentos legais e atrasos não justificados na entrega de outras obras; d) quando da entrega dos imóveis seus preços ficaram acima dos ajustados nos contratos e/ou de mercado.
5. RECOMENDA-SE fazer constar no contrato cláusula que garanta a sua IMEDIATA RESCISÃO E DEVOLUÇÃO dos valores pagos, devidamente corrigidos, caso a obra não seja entregue no prazo ajustado ou sua construção seja retardada sem justificativa.
6. Efetivada a compra, vá ao Cartório de registros de Imóveis para AVERBAR, À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO ou Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas TESTEMUNHAS, o que dará GARANTIA LEGAL.
